1. 核心目标设定

    需求定位：明确目标客户群体（如高龄自理老人、失能半失能老人、家庭养老替代需求人群）及服务需求分层（基础生活照料、医疗护理、精神文化需求）。

    政策适配性：分析国家及地方政策对养老产业的扶持方向（如补贴政策、用地优惠、医养结合试点）。

    竞争差异化：识别区域内现有养老机构类型（公办/民办/社区居家）、服务覆盖缺口及价格区间13。

2. 调研框架构建

    四维分析法：

    宏观环境：人口老龄化趋势、区域经济水平、家庭结构变化。

    市场容量：老年人口密度、收入分布、消费习惯及支付能力。

    竞争格局：同类机构服务对比（如医疗配套率、入住率、满意度）及市场占有率分析。

    项目可行性：选址条件（医疗资源可达性、交通便利性、社区成熟度）与政策合规性（用地性质、消防验收）96。

1. 政策与市场环境调研

    政策法规：梳理《养老服务体系建设规划》《医养结合机构管理指南》等文件，重点关注补贴申领条件、医保报销范围及审批流程。

    经济指标：分析区域人均可支配收入、养老消费支出占比及政府财政投入（如PPP项目资金流向）。

社会需求：通过问卷抽样（覆盖60岁以上人群）获取健康护理、社交活动、智慧养老等需求权重。

2. 目标客户深度画像

    分层调研：

    经济能力：划分低收入依赖型（退休金为主）、中产稳定型（储蓄+子女支持）、高净值定制型（高端康养需求）。

    服务偏好：失能老人关注24小时医疗响应，活跃老人侧重文娱设施及社交空间38。

行为分析：通过焦点小组访谈，挖掘决策影响因素（如子女意见、品牌信任度、服务透明度）。

3. 竞争对标与标杆研究

    竞品分析：

    服务矩阵：对比公立机构（价格亲民但床位紧张）、私立高端社区（个性化服务溢价）、社区嵌入型（居家养老延伸）的优劣势。

    运营模式：研究“公建民营”“医养联合体”等创新模式的成功案例及盈利结构。

    数据采集：通过行业协会报告、实地暗访及离职员工访谈获取真实运营数据（如客单价、入住周期、投诉率）。

4. 项目可行性验证

   区位评估：

   医疗配套：3公里内三甲医院覆盖情况、急救响应时间。

   交通可达：公共交通站点密度、无障碍设施完善度。

   成本测算：土地购置/租赁费用、适老化改造投入（如防滑地板、智能监护设备）、人力成本（医护配比1:4标准）。

1. 调研方法组合

   定量工具：

   线上问卷：通过社区居委会、老年大学渠道发放，聚焦服务需求优先级（如康复护理>餐饮定制>文化课程）。

大数据分析：利用社保数据、消费平台记录分析老年群体消费行为轨迹。

   定性工具：

   深度访谈：与10-15名潜在客户家庭进行半结构化访谈，挖掘未满足的隐性需求（如临终关怀、代际互动）。

   专家研讨：邀请民政部门、养老协会专家评估政策风险与市场趋势。

2. 质量控制要点

   样本代表性：按年龄、收入、健康状况分层抽样，确保城乡比例与目标市场一致。

   数据交叉验证：对比问卷结果与政府公开数据（如老年人口普查），识别偏差并修正。

   动态跟踪：建立持续监测机制（如季度更新），捕捉政策调整、竞争动态对项目的影响。

1. 报告结构化呈现

    需求图谱：可视化展示核心服务需求排序（如医疗护理占比45%、社交活动30%）及支付意愿分布。

    SWOT矩阵：明确项目在政策红利、区位优势方面的机会点，及人才短缺、同质化竞争的风险。

财务模型：基于调研数据测算盈亏平衡点（如入住率需达65%）、投资回收期（5-8年）。

2. 战略建议

    产品设计：

   基础套餐：提供标准化生活照料+基础医疗（血压监测、慢病管理）。

   增值服务：增设认知症照护专区、旅居养老置换权益等差异化模块。

   营销策略：

   精准触达：与社区卫生中心合作开展免费体检吸引流量，利用短视频平台进行品牌故事传播。

   价格梯度：设置“长护险+自费补充”“会员制预存优惠”等多层次支付方案。

   结论：养老项目市场调研需以数据驱动决策，通过政策适配性分析、客户需求深挖及竞争动态监测，构建“需求-供给-成本”三位一体的评估模型，最终指导项目精准定位与可持续运营。